A Reforma Tributária traz uma mudança importante: a criação de dois novos tributos que vão substituir vários impostos federais, estaduais e municipais. Essa mudança começa em 2026 e vai impactar a forma como as locações de imóveis são tratadas, considerando a prestação de serviço, especialmente se forem feitas de maneira habitual ou profissional.
Os dois novos impostos são:
IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que vai substituir o ICMS e o ISS, com a gestão sendo feita por estados e municípios.
CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), é um imposto federal que irá substituir o PIS e a Cofins.
Isso significa que quem aluga imóveis pode ter que pagar o IBS e o CBS, além do Imposto de Renda, caso atenda aos critérios de habitualidade e valor das receitas.
Impacto nos Proprietários de Imóveis
Nem todos os donos de imóveis serão afetados por essas mudanças. A Reforma Tributária define critérios claros para que os novos impostos sejam cobrados, focando em investidores maiores e protegendo aqueles que têm menos recursos.
Conforme a proposta, serão tributados com IBS e CBS:
- Quem recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis.
- Quem tem mais de três imóveis alugados.
- Quem faz locação como atividade habitual e organizada.
Esses critérios ajudam a diferenciar quem aluga ocasionalmente e quem faz isso como uma atividade empresarial. Donos de um ou dois imóveis, que usam o aluguel como um complemento, vão continuar pagando apenas o Imposto de Renda Pessoa Física, pelo carnê-leão.
Funcionalidade dos Novos Tributos
Ainda há detalhes a serem regulamentados sobre como o IBS e a CBS vão funcionar, mas sabe-se que a alíquota total pode chegar a 25% sobre o valor bruto recebido. Para não colocar a locação em apuros, a lei inclui redutores específicos para o setor imobiliário, principalmente nas locações residenciais.
Com esses redutores, a estimativa é que a alíquota efetiva chegue a 8,4% sobre a receita bruta. Isso é um custo novo para muitos locadores.
Vale lembrar que esse percentual incide no total do aluguel, e não sobre o lucro líquido. Assim, mesmo que haja despesas com manutenção ou condomínio, o cálculo será baseado no valor total pago pelo inquilino.
Exemplo de Impacto da Tributação
Vamos imaginar um proprietário com cinco apartamentos alugados, cada um gerando quatro mil reais por mês. Isso daria uma renda anual de R$ 240 mil, que é o limite de isenção.
Se ele ultrapassar esse valor, terá que pagar o IBS e a CBS, além do Imposto de Renda. Com a alíquota efetiva de 8,4%, o novo custo será em torno de R$ 20 mil por ano, o que pode reduzir bastante a rentabilidade.
Esse cenário mostra que será necessário fazer um planejamento tributário. O proprietário pode precisar reorganizar contratos e até considerar abrir uma empresa, se isso for vantajoso.
Período de Transição
A implementação da nova tributação não será imediata. A Reforma Tributária prevê uma transição até 2033. Nesse tempo, o novo imposto será aplicado aos poucos, enquanto os antigos serão reduzidos.
A transição ocorrerá da seguinte forma:
- 2026: Início simbólico da cobrança com alíquotas reduzidas.
- 2027 a 2032: Aumento gradual da alíquota dos novos tributos e diminuição dos antigos.
- 2033: IBS e CBS se tornam os únicos impostos sobre locação de serviços.
Esse período é para que as pessoas se adaptem e ajustem suas operações sem grandes prejuízos.
Tipos de Imóveis Abrangidos
A nova regra de tributação não faz distinção entre os tipos de imóveis. Tanto residenciais quanto comerciais, alugados por pessoas físicas que atuam de forma habitual e com receitas significativas, vão ser afetados.
Além disso, todos os contratos ativos estarão sujeitos às novas regras, independentemente de serem novos ou antigos.
Como se Preparar para a Nova Tributação
Essa mudança exige mais do que simples ajustes. É importante um reposicionamento estratégico para manter a viabilidade financeira das locações. Veja algumas ações recomendadas:
- Avalie sua receita total com aluguéis e veja se ultrapassa R$ 240 mil por ano.
- Converse com um contador para saber se vale a pena abrir uma empresa para gerenciar os imóveis.
- Atualize seus contratos de locação, deixando claras as cláusulas sobre reajuste e repasses de encargos.
- Considere centralizar a gestão dos imóveis em uma holding, se o volume e o valor compensarem.
- Mantenha a documentação em ordem, já que a Receita Federal vai reforçar a fiscalização.
Riscos de Não se Adaptar
Não se adaptar às novas regras pode trazer consequências sérias:
- Multas por não declarar receita.
- Cobrança retroativa de impostos com juros.
- Dificuldade em renovar contratos.
- Autuações pela Receita Federal por informações erradas.
A informalidade vai ser cada vez mais difícil, já que o novo sistema vai integrar registros públicos, cartórios e bancos.
Como a Nova Regra Pode Alterar os Aluguéis
Com o aumento da carga tributária para alguns locadores, é possível que os valores dos aluguéis aumentem aos poucos. Proprietários que alugam em grande volume podem repassar parte desse custo ao inquilino.
Por outro lado, a maior formalização pode ajudar a profissionalizar o setor, gerando mais confiança para os inquilinos e um ambiente mais seguro para os investidores.
Tabela Comparativa
| Critério | Até 2025 | A partir de 2026 |
|---|---|---|
| Imposto aplicado | Apenas IRPF pelo carnê-leão | IRPF + IBS + CBS (em certos casos) |
| Isenção para pessoa física | Até R$ 240 mil por ano | Mantida |
| Recolhimento mensal | Facultativo (até certo valor) | Obrigatório conforme novo regime |
| Tipo de imóvel | Qualquer tipo | Qualquer tipo |
| Exigência de PJ | Opcional | Recomendável para altas receitas |
| Documentação exigida | Básica | Mais rigorosa e integrada |
Conclusão
A entrada em vigor da Reforma Tributária em 2026 traz uma mudança importante para o mercado de locação. Com a aplicação dos novos impostos IBS e CBS, especialmente para operações maiores, o investidor imobiliário vai ser visto como um prestador de serviço.
Se você possui imóveis alugados, é a hora de agir. O planejamento tributário é essencial, assim como a organização dos contratos e a análise de alternativas. Essa mudança não é só um detalhe fiscal; ela transforma completamente o tratamento do aluguel nos próximos anos, exigindo uma postura mais profissional no setor.
